건물의 연식이 오래될수록 감가상각 누계액이 커지므로, 장부가액을 과세표준으로 삼는 것이 M&A 비용을 최소화하는 핵심 전략이 됩니다 📈
💡 이 글을 읽으면 알 수 있어요!
간주취득세 과세표준 산정 시 법인장부(장부가액)가 시가보다 우선 적용되는 이유 🎯
감가상각을 반영한 장부가액 계산 공식과 2026년 최신 세율 정보
M&A 전후로 대표님이 챙겨야 할 절세 포인트와 실무 체크리스트 ✅
취득세 없는 지분 인수? '장부가액' 속에 답이 있습니다
"간주취득세를 낼 때 부동산 가격을 지금 시세(시가)로 신고해야 하나요?"
결론부터 말씀드리면, 법인 사업자의 경우 지분 취득 당시 법인 장부에 기록된 장부가액을 기준으로 세금을 계산하는 것이 원칙입니다 🚀
일반적인 부동산 취득세는 신고가액과 시가표준액 중 높은 금액을 택하지만, 과점주주에게 부과되는 간주취득세는 기업의 재무제표(법인장부)를 근거로 합니다. 대개 장부가액은 취득 원가에서 감가상각비를 뺀 금액이므로 시간이 흐를수록 시가보다 낮아지는 경향이 있습니다.
따라서 장부가액을 활용하는 것이 대표님께 절대적으로 유리합니다.
2026년 기준, 불필요한 세무 지출을 막기 위한 정확한 계산 로직을 체크해 드립니다!
1. 과세표준은 왜 '장부가액' 강제인가?
법률적으로 간주취득세의 과세표준은 "취득일 현재 법인의 자산총액을 기초로 산출한 가액"입니다.
법인장부의 신뢰성: 세법은 객관적으로 증명된 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 인정합니다. 즉, 인위적으로 시가를 평가할 필요 없이 재무상태표상의 숫자를 그대로 사용합니다 🤖
장부가액 계산 공식
[(취득가액 - 감가상각누계액) × 과점주주 지분율] = 과세대상 금액
시가 적용 불가: 법인이 장부를 성실히 기재하고 있다면, 시가가 아무리 올랐어도 장부상의 낮은 가격을 과세표준으로 삼을 수 있습니다. 단, 장부가 없거나 불분명한 경우에만 시가표준액을 적용하게 됩니다 📊
2. 장부가액 vs 시가표준액 📊
오래된 건물을 보유한 법인을 인수할 때 장부가액 적용이 얼마나 유리한지 데이터로 비교해 보았습니다. (지분 60% 인수, 세율 2.2% 가정)
구분 | 신축 건물 (A) | 10년 된 건물 (B) | 20년 된 건물 (C) | 비고 |
취득 원가 | 20억 | 20억 | 20억 | 동일 조건 |
시가(예상) | 22억 | 25억 | 30억 | 자산가치 상승 |
장부가액 | 20억 | 15억 | 10억 | 감가상각 반영 |
과세표준 (60%) | 12억 | 9억 | 6억 | 장부가 기준 |
세금 (2.2%) | 2,640만 | 1,980만 | 1,320만 | 시가 대비 66% 절감 |
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3. 간주취득세 계산 5단계 ✅
주식 양수도 계약 전후로 아래 단계를 거쳐 세액을 미리 시뮬레이션해 보십시오.
[1단계] 주주명부 확정: 특수관계인을 포함한 합산 지분이 50%를 초과하는 날(납세성립일)을 특정합니다.
[2단계] 대상 자산 추출: 법인이 보유한 부동산, 차량, 기계장치, 각종 회원권 등 취득세 대상 자산 리스트를 확보합니다 🛡️
[3단계] 결산서 확인: 취득일 당시의 재무제표를 통해 각 자산의 '취득원가 - 감가상각누계액'을 확인합니다.
[4단계] 지분율 곱하기: 과점주주가 된 시점의 최종 지분율(최초 과점 시) 또는 증가분 지분율을 곱합니다.
[5단계] 기한 내 신고: 지분 취득일로부터 60일 이내 관할 지자체에 신고하십시오. 누락 시 20%의 가산세가 붙습니다 📉
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