공사 기간 지연 시 지체상금 청구 법적 절차

공사 기간이 늦어졌다고 해서 바로 지체상금이 자동으로 잡히는 것은 아닙니다. 계약서의 약정 여부, 지연 사유, 귀책 책임을 먼저 나눠야 청구 가능성이 보입니다.

실무에서는 먼저 연장신청이 필요한지, 그다음 지체상금을 계산할 수 있는지, 마지막으로 어떤 서류로 입증할지를 순서대로 정리해야 합니다. 기준이 같아 보여도 국가계약과 민간공사는 출발점이 다르므로, 계약서와 발주자 성격부터 확인해야 합니다.

1. 국가계약에서는 이렇게 청구합니다

국가계약의 지체상금은 기획재정부 계약예규 공사계약일반조건을 기준으로 보며, 계약서에 지체상금 약정이 있어야 청구가 가능합니다.

1.1. 먼저 계약서와 지연 사실을 맞춥니다

도급인은 공사계약서, 준공기한, 변경계약서, 공정표, 지연된 날짜를 함께 맞춰야 합니다. 지체상금은 약정 준공기한 다음날부터 인도일까지의 지연일수를 기준으로 계산합니다.

1. 계약서에서 지체상금 약정과 1일당 비율을 확인합니다.

2. 준공기한과 실제 완공일을 비교해 지연일수를 적습니다.

3. 설계변경이나 공사중지처럼 별도 사유가 있으면 그 기간을 빼고 봅니다.

예를 들어 계약금액이 1억 원이고 1일 지체상금률이 1/1000이면, 지연 10일의 지체상금은 100만 원입니다. 국가계약에서는 이 금액이 계약금액의 30퍼센트를 넘지 못합니다.

1.2. 서류는 한 묶음으로 준비합니다

청구는 말로 하는 절차가 아니라 자료로 하는 절차입니다. 발주자나 계약담당공무원에게는 계약서, 준공기한이 적힌 문서, 실제 지연을 보여주는 공정표, 사진, 공문, 회의록, 이메일 같은 자료를 함께 내야 합니다.

• 계약서와 변경계약서입니다.

• 공정표와 준공기한 자료입니다.

• 지연 사유를 보여주는 공문과 내부 기록입니다.

지연이 여러 사유로 섞여 있으면 날짜별로 나눠 적어야 합니다. 예를 들어 자재 수급 지연 3일, 발주자 지시 변경 4일, 수급인 책임 2일처럼 나누면 청구 범위가 분명해집니다.

1.3. 청구 흐름은 연장과 병행합니다

계약기간 내에 책임 없은 지연이 생기면 먼저 기간 연장신청을 해야 합니다. 연장이 승인된 기간에는 지체상금이 붙지 않으므로, 연장신청 없이 바로 지체상금을 청구하면 다툼이 생기기 쉽습니다.

지연 원인이 도급인 책임이나 불가항력이라면 지체상금 계산보다 연장근거를 먼저 확보해야 합니다. 반대로 수급인 책임이 명확하면 지체상금 청구가 중심이 되고, 귀책 없은 기간은 제외해 산정합니다.

2. 민법은 손해배상액을 미리 정한 약정입니다

민법의 손해배상액 예정은, 계약 단계에서 지연 손해를 미리 정해 두는 장치입니다. 공사 지체상금은이 구조로 이해하면 되고, 약정이 없으면 같은 방식의 지체상금 청구는 어렵습니다.

2.1. 지체상금은 실제 손해와 구별됩니다

지체상금은 손해를 일일이 증명하지 않도록 손해배상액을 사전에 정한 것입니다. 그래서 약정이 있으면 도급인은 공사완공 지체 사실을 중심으로 청구하고, 수급인은 귀책 없은 기간을 주장해 다툴 수 있습니다.

예를 들어 계약금액 5천만 원, 1일 1/1000, 지연 8일이면 지체상금은 40만 원입니다. 다만 계약서에 별도 비율이 적혀 있으면 그 약정이 우선합니다.

2.2. 약정이 없으면 실제 손해로 봅니다

지체상금 약정이 없으면 곧바로 지체상금을 청구하기 어렵고, 공사지연으로 생긴 실제 손해를 입증해야 합니다. 즉 임대료 추가 부담, 대체공사 비용 같은 항목을 따로 증명하는 방식으로 바뀝니다.

이 경우는 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 손해 항목과 금액을 각각 적어야 하므로, 영수증과 정산표를 나눠 보관해야 하고, 지체상금보다 입증 부담이 커집니다.

2.3. 적용 사례를 나눠 봅니다

계약서에 1일 1/1000의 지체상금 조항이 있고, 준공기한이 6월 1일인데 실제 준공이 6월 11일이라면 원칙적으로 10일분을 계산합니다. 반면 계약서에 약정이 없고 시공사 지연만 있었다면, 같은 10일이라도 실제 손해 입증이 먼저입니다.

3. 약정이 없거나 책임이 없으면 이렇게 봅니다

약정이 없으면 지체상금은 어렵고, 귀책 없은 지연은 계산에서 빠집니다. 같은 지연이라도 계약 문구 한 줄이 결과를 바꾸므로, 먼저 계약서 문장을 읽어야 합니다.

3.1. 약정 유무가 첫 갈림길입니다

지체상금은 공사도급계약에서 미리 정한 금액이어야 합니다. 따라서 계약서에 지체상금률이나 산식이 없으면, 지체상금이 아니라 손해배상으로 다뤄질 가능성이 큽니다.

반대로 약정이 있더라도 상대방의 책임 없은 지연기간은 빼야 합니다. 천재지변, 발주자 측 변경 지시, 인허가 지연처럼 수급인이 책임질 수 없은 사유가 있으면 그 부분은 공제 대상이 됩니다.

3.2. 귀책 없은 지연은 연장으로 정리합니다

책임 없은 지연이 발생하면 연장신청을 먼저 넣고, 그 사유와 기간을 문서로 남겨야 합니다. 공문, 회의록, 이메일, 공정표, 사진대장을 같은 날짜 기준으로 맞추면 뒤늦은 다툼을 줄일 수 있습니다.

예를 들어 발주자 지시 변경으로 5일이 늦어졌다면 그 5일은 지체상금 대상에서 제외하는 구조로 봅니다. 이때 연장 승인 문서가 있으면 지연일수 계산이 훨씬 분명해집니다.

3.3. 실무 판단은 이렇게 나뉩니다

지체상금을 청구하려면 약정 유무, 준공기한, 실제 완공일, 귀책 없은 지연일수를 순서대로 적어야 합니다. 반대로 약정이 없으면 손해배상으로 전환하고, 손해 항목별 증빙을 모아야 합니다.

• 계약서에 지체상금 문구가 있는지 먼저 확인합니다.

• 지연 사유를 책임 있은 기간과 책임 없은 기간으로 나눕니다.

• 연장신청과 청구서류를 같은 기준일로 정리합니다.

4. 청구 전에 빠뜨리기 쉬운 항목을 점검합니다

체크리스트가 없으면 계산은 맞아도 청구가 흔들립니다. 숫자는 같아 보여도 서류가 빠지면 상대방이 지연 책임을 다투기 쉽습니다.

4.1. 핵심 점검표입니다

아래 항목이 한 번에 맞아야 청구가 정리됩니다. 하나라도 비면 지체일수나 금액을 다시 계산해야 합니다.

• 계약서에 지체상금 약정이 있습니다.

• 준공기한과 실제 완공일이 적혀 있습니다.

• 귀책 없은 지연기간을 따로 뺐습니다.

• 연장신청 또는 공문 기록이 남아 있습니다.

• 지체상금 계산표가 있습니다.

4.2. 흔한 실수는 기간을 섞은 일입니다

가장 흔한 실수는 전체 지연기간을 한 번에 잡은 것입니다. 책임 있은 지연과 없은 지연을 섞으면 계산이 커져 보여도, 실제 청구 단계에서는 조정될 가능성이 큽니다.

또 다른 실수는 계약금액 전액에 바로 비율을 곱하는 것입니다. 기성부분을 인수한 경우에는 그 부분을 계약금액에서 빼고 계산해야 하므로, 기준금액을 먼저 맞춰야 합니다.

공사 지연 정리는 결국 계약서 문구와 날짜 싸움이라서, 여러 문서가 흩어져 있으면 계산보다 정리에 시간이 더 걸립니다. 이런 상황이라면 클로브AI처럼 자료를 한 흐름으로 묶어 정리하는 방식을 활용하는 것도 방법입니다.

이런 것도 궁금할 수 있어요!

Q1. 지체상금 약정이 없으면 아예 청구할 수 없나요?

A1. 지체상금이라는 이름으로는 어렵습니다. 대신 공사 지연으로 실제 손해가 생겼다면 그 손해를 따로 입증해 청구하는 구조로 바뀝니다.

Q2. 귀책 없은 지연기간은 어떻게 빼나요?

A2. 공문, 회의록, 이메일, 공정표로 사유와 날짜를 나눠 적습니다. 연장신청이 승인된 기간은 지체상금 계산에서 제외하는 방식으로 정리합니다.

Q3. 국가계약에서 지체상금은 얼마까지 갈 수 있나요?

A3. 공사계약일반조건 기준으로 지체상금은 계약금액의 30퍼센트를 넘지 못합니다. 1일 1/1000 비율이 통상 쓰이지만, 계약서 문구가 먼저입니다.