부동산 임대업은 겉보기에는 구조가 단순해 보입니다. 매달 월세를 받고, 계약이 유지되는 동안 큰 변동이 없기 때문입니다. 하지만 세금 이야기가 나오면 상황은 달라집니다. 주택인지 상가인지, 보유 주택 수는 몇 채인지, 월세인지 전세인지, 과세·비과세 여부까지 고려해야 할 요소가 많습니다.
특히 임대소득은 ‘몰랐다’는 이유로 그냥 넘어가 주지 않는 세금이기 때문에, 초기에 정확히 이해하지 않으면 추후 가산세나 세무조사로 이어질 가능성도 있습니다. 그래서 이번 콘텐츠에서는 꼭 알아야 할 부동산 임대업 세금의 특징에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
① 임대 유형에 따라 사업자 등록 여부가 달라집니다
부동산 임대업은 어떤 부동산을 임대하느냐에 따라 세금 구조가 달라집니다. 상가 임대는 부가가치세 과세 대상이므로 반드시 사업자 등록을 해야 합니다. 반면 주택 임대는 보유 주택 수와 임대 형태에 따라 과세 여부가 달라집니다. 일정 요건을 충족하면 주택임대소득이 과세 대상이 되어 사업자 등록이 필요하지만, 1주택자의 주택 임대소득은 원칙적으로 비과세여서 사업자 등록 필수는 아닙니다.
2주택 보유, 1주택 이상 임대하여 월세 수입이 있는 경우
3주택 이상 보유하며 1주택 이상 임대해 월세 수입이 있거나 보증금 합계가 3억을 초과하는 경우 👉 주택임대 소득 과세 대상, 사업자 등록 필수
1주택 보유한 자가 주택을 임대하는 경우 👉 주택임대 소득 비과세, 사업자 등록 필수 X (단, 기준 시가 12억 원 초과 및 국외 소재 1주택 제외)
② 보증금도 세금 계산 대상이 될 수 있습니다
보증금은 소득이 아닌 나중에 돌려주는 돈이기 때문에 세금이 없다고 생각하기 쉽지만, 일정 기준을 초과하면 ‘간주임대료’가 발생합니다. 이는 보증금을 예치해 얻을 수 있는 이자 상당액을 임대소득으로 간주해 과세하는 제도입니다.
상가 임대는 보증금 전액이 간주임대료 대상 👉 과세
주택 임대는 3주택 이상 보유하면서 보증금 합계가 3억 원 초과이면 간주임대료 대상 👉 과세
③ 명의와 소득 귀속이 일치해야 합니다
부동산을 가족 명의로 보유하거나 소득을 다른 사람이 받는 구조는 세무 리스크를 키울 수 있습니다. 부동산 명의자, 임대소득 귀속자, 비용 지출자가 일치하지 않으면 소득 누락이나 명의신탁 문제로 판단될 가능성이 높아 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
④ 주택 임대소득이 연 2천만 원 이하여도 신고해야 합니다
과거에는 주택 임대소득이 연 2천만 원 이하면 일정 요건에서 비과세였던 시기가 있었습니다. 하지만 지금은 주택 임대소득 과세가 전면 시행되어 금액과 무관하게 신고를 해야 합니다.
신고 방식은 분리과세와 종합과세 중 유리한 방식을 선택할 수 있으며, 분리과세를 선택할 경우 14%의 세율로 세금을 내게 됩니다.
부동산 임대업 세금은 겉보기와 달리 단순하지 않습니다. 임대 유형, 보유 주택 수, 보증금 규모, 명의 구조에 따라 세금 계산 방식이 달라지고, 작은 판단 차이가 가산세나 세무조사로 이어질 수 있습니다.
자신의 임대 구조를 정확히 파악하고, 적용되는 과세 기준을 미리 정리해 두는 게 부동산 임대업 세금 관리의 출발점입니다.