LTV·DTI·DSR 차이와 계산법 (2026) — 내 주담대 한도 바로 확인

집을 살 때 대출 한도는 결국 LTV·DTI·DSR 세 가지가 결정해요. 이름은 비슷하지만 보는 기준이 완전히 달라요. 이 글에서 셋의 차이를 한 줄로 정리하고, 2026년 기준 한도와 직접 계산하는 법까지 알려드려요.

한 줄 요약: LTV·DTI·DSR 차이

실무에서는 LTV와 DSR 중 더 낮은 한도가 실제 대출 가능액이 돼요.

1. LTV — 집값의 몇 %까지

LTV(주택담보대출비율)는 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 최대 비율이에요. 10억 원 주택에 LTV 40%면 4억 원까지예요.

핵심은 주택 가격 구간이에요. 고가 주택일수록 한도가 줄어들어요.

2. DTI — 소득 대비 상환력

DTI(총부채상환비율)는 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율이에요. 연소득 6,000만 원에 DTI 70%면 상환 한도 4,200만 원이에요.

• 계산식: (주담대 연간 원리금) ÷ 연소득

• 제1금융권 기준 40% 이내로 유지해요.

3. DSR — 모든 빚을 합쳐서

DSR(총부채원리금상환비율)은 주담대 외 신용대출·할부까지 모두 포함해요.

• 제1금융권 40%, 제2금융권 50%가 기본이에요.

• 기존 대출이 많으면 DSR 때문에 주담대 한도가 줄어들어요.

DSR 계산 예시

연소득 5,000만 원 · 기존 신용대출 연 원리금 500만 원 · 신규 주담대 연 원리금 1,500만 원 → (500+1,500) ÷ 5,000 = DSR 40%. 제1금융권 한도(40%)에 딱 걸려 추가 대출이 어려워요.

4. 가장 중요한 변화: 스트레스 DSR 3단계

2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됐어요. DSR을 계산할 때 미래 금리 상승을 대비한 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 보수적으로 잡는 제도예요.

• 스트레스 금리: 1.50% 적용(3단계 기준)

• 적용 범위: 은행권·2금융권의 모든 가계대출(주담대·신용대출·카드론 포함)

• 지방(서울·경기·인천 제외) 주담대는 2단계 금리(0.75%)를 2025년 말까지 한시 적용 → 2026년부터 조정 가능성이 있어요.

한도 영향(예시): 연소득 1억 원·30년 만기·연 4.2% 가정 시, 변동금리 주담대는 2단계 약 5.9억 → 3단계 약 5.7억으로 약 2,000만 원 줄어요(혼합형은 약 4,000만 원). 변동금리일수록 스트레스 금리가 크게 반영돼 한도가 더 줄어요.

💡 변동금리보다 혼합형·주기형(고정형) 대출이 한도 측면에서 유리할 수 있어요.

(참고) 이 밖에 위험가중치 상향, 보금자리론 금리 조정 등 은행 대출 여력에 영향을 주는 정책도 논의되고 있으니, 신청 시점 기준 최신 공지를 확인해요.

5. 신청 전 체크리스트

• 지역 확인: 규제지역이면 LTV 40%예요.

• 소득 증빙: 연소득 기준으로 DSR을 계산해요.

• 한도 산정: LTV와 DSR 중 낮은 쪽을 적용해요.

• 전입 의무: 6개월 내 전입 조건이 붙을 수 있어요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 한도가 주택 가격에 따라 왜 다른가요?

고가 주택 과열을 억제하기 위해 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억으로 제한해요.

Q2. DSR 계산 시 기존 대출은 어떻게 되나요?

주담대·신용대출·할부 등 모든 부채 원리금을 합산해요. 제1금융권은 40% 이내여야 해요.

Q3. 다주택자도 주담대 받을 수 있나요?

수도권 규제지역에서는 추가 주택 구입 시 대출이 금지되고, 기존 주택 처분 조건이 붙어요.

Q4. 스트레스 DSR 때문에 한도가 얼마나 줄어드나요?

3단계 스트레스 금리(1.50%)가 적용되면 연소득 1억 기준 변동금리 주담대가 약 2,000만 원가량 줄 수 있어요. 고정형 대출이 상대적으로 유리해요.