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사업 초기 자금 조달에서 계약서가 사업 지연의 원인이 되기 쉽습니다.
1. 브릿지론 계약서의 핵심 구성요소를 먼저 파악하세요
브릿지론은 본 PF 대출 전 토지 매입 자금으로 사용돼요.
계약서에는 대출약정서, 대출실행요청서, 인출요청서, 자금집행요청서, 대출선행조건서류, 대출금 사용내역표, 여신거래약관, 연대보증서 등이 포함됩니다.
자문계약서에는 금융자문수수료와 제3자 계약 사항을 세부적으로 명시해야 합니다.
2. 계약서 작성 단계를 순서대로 진행하세요
개발계획 상담
브릿지 대출 목적과 인출 선/후행 조건을 꼼꼼히 검토합니다. 사업계획서, 수지분석, 설계도면, 토지조서, 매매계약서를 미리 준비해두세요.
자문계약 체결
금융자문수수료율은 계약 내용 및 자문사의 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 체결 전 수수료율을 명확히 확인해야 해요. LTV 90% 초과 후순위 조달 조건을 기재하는 것도 잊지 마세요.
자금조달 계약 체결
대주단-주간사-시행사 간 계약을 체결합니다. 토지계약, 명도확약서, 공사도급계약, 신탁계약을 선행조건으로 설정하는 것이 일반적입니다.
자금 투입 및 관리
선행조건 달성 후 자금을 투입합니다. 대출금 사용내역 보고 시점은 계약 조건에 따라 달라질 수 있다는 점 기억해주세요.
선행조건을 명확하게 설정하는 것이 중요해요.
인허가 지연 시 사업이 멈추는 상황을 방지하기 위해 계약서에 "인허가 완료 30일 이내 본 PF 전환"과 같이 명확한 조항을 기재하세요. 미이행 시 금리 상승 리스크가 발생할 수 있습니다.
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3. 실행 체크리스트로 계약 전 확인하세요
토지 매매계약서와 동시이행 조건 확인
LTV 90% 초과 시 후순위 자문사 조달 조항 포함
연대보증인 동의서 별도 서명 (대표이사 및 관계자)
대출 상환 조건: 인허가 완료 후 본 PF로 전환 (착공 시점 기준)
제3자 계약 (신탁, 공사도급) 첨부 여부 점검
이런 것도 궁금할 수 있어요!
Q1. 브릿지론 금리가 높은 이유는 무엇인가요?
사업 초기 불확실성을 담보로 하여 금리가 높습니다. 본 PF로 전환해야 안정화됩니다.
Q2. 계약 후 인허가 지연 시 어떻게 하나요?
인허가 지연 시 계약서에 명시된 지연 패널티 조항에 따라 처리하며, 자문사를 통해 대주단 재구성을 고려할 수 있습니다. 대주단 재구성 소요 시간은 상황에 따라 달라질 수 있다는 점을 기억해주세요.
Q3. 브릿지론 규모가 작을 때 주간사 없이 진행하나요?
브릿지론 규모가 작더라도 금융주관사 없이 진행하는 것이 항상 가능한 것은 아닙니다. 자문사의 역량과 대주단 구성 가능성을 종합적으로 고려해야 해요.
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