"내 건물이니까 월세 공짜?" 사장님이 놓치기 쉬운 '귀속 임대료'와 기회비용

"김 사장네는 좋겠어. 자기 건물에서 장사하니까 월세 걱정도 없고, 돈을 쓸어 담겠네."

주변에서 흔히 하는 말입니다. 실제로 자가 건물에서 사업을 하는 사장님들도 이렇게 생각하곤 합니다. "이번 달 매출 2천만 원에 재료비, 인건비 1천만 원 썼으니, 1천만 원 벌었네! 역시 내 건물이 최고야."

하지만 이것은 경영학적으로 완벽한 착각입니다. 만약 그 건물을 남에게 세를 줬다면 받을 수 있었던 돈, 즉 '귀속 임대료'를 비용에 넣지 않았기 때문입니다.

냉정하게 말하면, 그 사장님은 장사를 잘해서 돈을 번 게 아니라 '건물주로서 받아야 할 월세를 까먹으며' 장사하고 있는 것일 수도 있습니다.

[질문] 사장님의 1천만 원은 진짜 이익일까?

오늘은 내 건물에서 장사할 때 반드시 따져봐야 할 기회비용과 귀속 임대료의 개념에 대해 알아봅니다.

1. 귀속 임대료란 무엇인가?

귀속 임대료는 실제로 돈이 나가지는 않지만, '내가 내 건물을 사용함으로써 포기한 임대 수익'을 말합니다.

내가 내 가게를 하느라 남에게 세를 주지 못했으니, 그 기회비용만큼을 비용으로 처리해야 정확한 사업 성과를 알 수 있습니다.

• 세입자 사장님: 매달 300만 원을 건물주에게 보냄 (눈에 보이는 비용)

• 건물주 사장님: 매달 300만 원을 나 자신에게 낸다고 가정해야 함 (눈에 보이지 않는 비용)

이 비용을 누락하면, 내 사업의 수익성이 과대포장되어 엉뚱한 의사결정을 내리게 됩니다.

2. 시뮬레이션: 장사를 접는 게 이득인 경우

자가 건물에서 카페를 운영하는 A 사장님의 사례를 봅시다.

• 건물 위치: 강남 역세권 (임대 시 월세 1,000만 원 가능)

• 카페 운영: 월 순수익 800만 원 (월세 차감 전)

A 사장님은 "월 800만 원이나 버니까 훌륭하다"고 생각합니다. 하지만 귀속 임대료를 적용하면 이야기가 달라집니다.

이것이 바로 '경제적 이익'의 관점입니다. 회계 장부상으로는 흑자일지 몰라도, 경제적으로는 명백한 적자입니다.

3. 언제까지 내 건물에서 버텨야 할까?

그렇다면 무조건 세를 주는 게 정답일까요? 다음 두 가지 경우를 비교하여 결정해야 합니다.

사업 유지

• 조건: [사업 순이익] > [예상 월세 수입]

• 설명: 내 사업 능력이 부동산 가치보다 높습니다. 계속해서 사업을 키우거나 프랜차이즈화 하는 것이 유리합니다.

사업 중단 및 임대 전환

• 조건: [사업 순이익] < [예상 월세 수입]

• 설명: 사업 능력이 부동산 가치를 따라가지 못합니다. 냉정하게 폐업하고 임대 사업자로 전환하거나, 더 저렴한 곳으로 가게를 옮기고 이 건물은 세를 주는 것이 합리적입니다.

4. 건물의 가치와 사업의 가치를 분리하라

많은 자가 건물 소유자가 범하는 오류는 '부동산 투자 수익'과 '사업 운영 수익'을 섞어서 생각하는 것입니다.

"장사는 좀 안 돼도, 어차피 나중에 땅값 오르면 되잖아?"

이것은 위험한 생각입니다. 땅값이 오르는 것은 당신이 카페를 운영해서가 아니라, 그냥 그 지역 부동산 시장이 좋아서입니다.

• 부동산: 보유만 하고 있어도 오릅니다. (자본 이득)

• 사업: 굳이 그 비싼 공간을 점유하며 운영할 가치가 있는지 증명해야 합니다. (운영 이득)

두 가지를 분리해서 평가해야, 사업의 효율성을 정확히 진단하고 개선할 수 있습니다.

5. 결론: 스스로에게 월세를 청구하라

내 건물에서 장사한다고 월세가 공짜인 것은 아닙니다. 단지 '내 오른쪽 주머니(사업체)에서 왼쪽 주머니(건물주)로 돈이 이동하는 과정'이 생략되었을 뿐입니다.

오늘부터 손익계산서 비용 항목에 '귀속 임대료'를 적어 넣으십시오. 그리고 그 금액을 빼고도 이익이 남는지 확인해 보십시오. 만약 마이너스라면, 당신은 사장님이 아니라 '건물 관리인'으로 일하고 있는 것일지도 모릅니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

귀속 임대료는 세금 신고할 때 비용 처리되나요?

아니요. 귀속 임대료는 경영 의사결정을 위한 '관리 회계' 개념일 뿐, 국세청에 신고하는 '세무 회계'에서는 비용으로 인정되지 않습니다. 실제 돈이 나간 게 아니기 때문입니다. 따라서 세금 낼 때는 이익이 더 크게 잡힙니다.

자가 주택에서 재택근무 하는 프리랜서도 해당하나요?

네, 똑같습니다. 만약 방 하나를 사무실로 쓰고 있다면, 그 방을 하숙 줬을 때 받을 수 있는 월세만큼을 내 사업 비용으로 생각해야 합니다. 그래야 내 사업의 진짜 수익성을 알 수 있습니다.

대출 이자가 나가는데, 그걸 월세 대신으로 보면 안 되나요?

비슷하지만 다릅니다. 대출 이자는 '금융 비용'이고, 월세(귀속 임대료)는 '공간 사용료'입니다. 보통은 주변 시세 월세와 대출 이자를 비교해 보지만, 정확한 경영 판단을 위해서는 '주변 시세 월세'를 기준으로 삼는 것이 맞습니다. 대출을 다 갚아서 이자가 0원이 되어도, 공간의 가치(월세)는 0원이 아니기 때문입니다.

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